「楼盘名称」如何合理使用？避免侵权！

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来源：IPRdaily中文网（IPRdaily.cn）

作者：姜莹丽 兰台知产团队律师

原标题：为什么楼盘名称难被商标法保护？

在房地产依然炙手可热的今天，房地产商之间的竞争也如火如荼。一个响亮的楼盘名字将直击人心，它不但能体现出商品房的品质，更是承载了住户对生活的美好憧憬，也给开发商带来更大的经济价值。

然而，基于商品房开发和销售的特殊性，造成楼盘名称与一般的商品名称与标识在法律保护上存有其特殊性。在此，笔者将从楼盘名称的商标属性，楼盘名称的合理使用、楼盘名称的混淆判断三方面进行分析。

楼盘名称的商标属性   

一个好的楼盘名称不但蕴藏了该楼盘的价值观或文化取向，更是能体现出开发商的信誉、楼盘的品质、价位、以及地段。为了全方位的保护楼盘名称，将楼盘名称注册为商标成为开发商的常见手段。

然而，楼盘名称要成为一个商标，必须要满足商标的要件和属性，即要真正能够起到标示商品来源的功能。

一方面，商标必须要有显著性，然而楼盘名称的显著性却存在特殊性。比如，一些开发商为突出其高大上，往往采用了通用类名称，像王府、豪宅等，造成显著性比较弱，不符合商标法第9条的规定，不能成为商标；而有些楼盘名称虽然具有较强的显著性，但经过长期使用，产生了地名效应，造成显著性不断弱化，也难以视为商标。

另一方面，商标不得产生绝对禁止事项。比如，为了标识不动产的地理位置，有的楼盘含有本地地名，也不符合商标法第十条地名禁止条款。另外，有的楼盘名称也包含了一些著名的外国的地名，不是为了标识地理位置，而是希望利用该地名所带来的文化、风情，来为自己的楼盘进行宣传，意图吸引购房者。像戛纳35号，檀香山等，同样也不符合商标法第十条规定，即公众知晓的外国地名，不得作为商标。

楼盘名称的合理使用  

如前所述，由于楼盘名称的特殊性，很容易和地名发生竞合。一是直接使用地名。比如百家湖案中，“百家湖”作为楼盘名称，其中百家湖就是南京市的一个湖畔名称；二是的楼盘名称经过长期使用，其对商标和服务标识来源的属性被弱化，而地名的属性被强化，楼盘名称对消费者而言更多的是一个地名，而不是楼盘的名称。三是开发商通过相关部门将楼盘名称作为地名申请使用，比如在“香榭里”案件中，被告辩称其已经根据国务院的《地名管理条例》的规定将其旗下的楼盘“香榭丽花园”申报为地名，并且获得批准，此时楼盘名称更是坐实为地名。

因此，当具有地名性质的名称作为其楼盘名称，被注册成商标，他人对这些“地名”的使用是否构成侵权呢？

根据《商标法》第59条规定，注册商标中含有地名，注册商标专用权人无权禁止他人正当使用。该条的本意是使用地名的方式是否是作为地理位置指示性使用，是否仅表示商品与产地、地理位置之间的关系，而非标示商品、服务的来源。

也就是说，即便包含地名的楼盘名称被注册为商标，只要其他开发商在使用该地名作为楼盘名称是为了表示地理位置的关系，就属于合理使用。

比如，在百家湖案中，原告将“百家湖”注册在第36类不动产服务上，并以“百家湖花园”作为楼盘名称做大量宣传，被告以“百家湖畔·枫情国度”作为楼盘名称销售，于是成诉，法院最终认为被告的楼盘名称中“百家湖畔”是将相应地理位置与不动产销售联系，属于合理使用。

楼盘名称的混淆判断   

对楼盘名称的混淆判断，经历了绝对不混淆到有限承认混淆的发展过程。

在早期的诸多商标中，法院普遍持如下观点：由于不动产具有极强的地域性，不动产无论是其服务商标，亦或是其商品名称往往在特定地域享有较高的知名度，最多辐射到周边地域，而不能覆盖其他有一定距离的楼盘所在位置，这就导致即使楼盘名称相同或近似，但只要两个楼盘的相隔的距离较大，便不会导致相关公众的混淆。

然而在星河湾案中，法院对这一问题产生的不同的认识。原告作为“星河湾”注册商标权人以及“星河湾”广州楼盘的开放商，状告被告擅自在天津以“星河湾花苑”最为楼盘名称，构成商标侵权以及不正当竞争。一审，二审法院均认为星河湾的知名度不能辐射到天津范围，认为不构成相关公众的混淆而驳回原告诉求。

该案最高人民法院提审，推翻了之前判决。其认为，现代社会信息流通丰富快捷，相关房地产开发商在全国各地陆续开发系列房地产楼盘亦非罕见，被告此种使用方式，会使相关公众误认该楼盘与原告开发的“星河湾”系列楼盘有一定的联系，容易误导公众。

也就是说在信息时代的今天，公众获取信息的途径已经突破了时空的限制，房地产开发商在各地开发楼盘也屡见不鲜，形成了房地产商自己的品牌，实现了楼盘名称标识产品来源作用，无论消费者位于天南海北，只要听到某个特定的楼盘名称，就会认为此楼盘与某特定的开放商具有关联，从而造成混淆。

综上，楼盘名称对一个开发项目至关重要，但是其要获得商标法的保护，必须具备商标的基本属性。基于楼盘与地理位置的特殊关系，楼盘名称中即便带有地名，亦或是本身通过长期是使用已经转化为地名，此时也不能限制他人对地名的合理使用。同时，楼盘名称的地域性特点，不易产生相关公众混淆。但是，在地产品牌营销全球化的今天，楼盘名称如能实现标识来源功能，依然存在混淆的可能性。

参考文献

[1] 江苏省高级人民法院（2002）苏民三终字第056号

[2] （2013）民提字第3号判决书

来源：IPRdaily中文网（IPRdaily.cn）

作者：姜莹丽 兰台知产团队律师

编辑：IPRdaily赵珍          校对：IPRdaily纵横君

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